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装修公司变“房管”,“返租”套路你可知?

你孩子“昼夜不息”挤进了天桃的补习班,挣取在升中或高考的赛道上获得“合规抢跑”;你老婆看“咪蒙”,想做灵魂有“香气”的女人;你听“逻辑思维”或“吴晓波频道”,渴望跟上时代大潮挣到第一桶金;你父亲痴迷P2P,张口闭口跑赢通胀;你老妈是广场舞的“主力”,风雨无阻锻炼身体;你奶奶认为保健品比医学靠谱,谁也劝不了;你爷爷三天两头“泡”权健火疗馆,希望身体倍棒不拖累儿孙。


结果,你和他们一个也没如愿。


——致2019孤立无援的你和我



装修公司变“房管”,“返租”套路你可知?  行业动态  第1张


“自古真情留不住,唯有套路得人心”


看似段子一句,听则言之凿凿。


我们,是从什么时候热衷于被人套路的呢?


在购房路上,我们遇到过的套路有哪些?比如购房环节的“精装价买惊装”(实际上是房企挣了你2000/㎡差价)?比如交房环节的“维权”(实际上是职业“房闹”策划的一场“空手套白狼”,真正的业主大多在花钱找罪受)?亦或者是装修环节,南京装修公司那一大堆“奇技淫巧”(材料回扣、怠工加价等等)?


实际上,大多数套路我们消费者都“心知肚明”,只不过是碍于时间精力或者经济上的压力,不得已而和商家做的一场价值交换而已;只要商家做得不太过分,我们消费者一般都会“息事宁人”。


但下面这个套路,应该是在过去几年的南宁楼市中,属于“不多见,不明显”的一种。多发于投资型资产,收割的是投资客的“智商”。


带返租的“房屋托管” 


怎样让毛坯房最大利益化?这可能是每个业主都关心的问题。

就长沙而言,很多的毛坯房业主都想要把自己的房子简单装修一下再出租,以此来获得一定的收益。但是由于许多的业主不想花费太多的时间在装修和招租上面,往往会选择房屋托管。

装修公司变“房管”,“返租”套路你可知?  行业动态  第2张

而近期,有的房屋托管公司推出另一项房屋托管的模式:装修+返租的模式。这种模式既可以装修托管一次性完成,又可以返租两年保障业主后续租金的收入,一举两得。

业主自费出钱装修,按照公司现有的装修标准装修好,费用在500元/㎡左右,并配齐全套的家具家电(包括冰箱、洗衣机、电视、空调、热水器、抽油烟机、床、衣柜、茶几、餐桌、椅子等)。业主只需给齐3个月装修时间,2个月的招租时间,并与公司签订两年半的托管合同,房子装修好之后公司承诺2-3年回本,每月月底财务定点打款到业主账上,同时在这两年内公司负债房子的维护。时间到期后,业主可以选择收回房子或是继续托管。

装修公司变“房管”,“返租”套路你可知?  行业动态  第3张

以上是一则长沙市某房屋托管公司发布的图文广告;为什么要找长沙市的广告来引出南宁市的情况?因为南宁的房托市场目前还没有“搬上台面”,个中好手都在“闷声发大财”,这类广告我实在找不到。反正是同一招式,不妨碍大家理解。

如果读者当中有五象新区已经交楼的公寓房的业主,应该会对这则广告中的信息非常眼熟。在南宁五象新区和凤岭,目前这样的房屋托管公司正如雨后春笋,不少业主应该都接到过类似的推广电话。

一般语音内容是这样的:“我们是XX管家,可以为您的毛坯房提供全屋装修服务,并且装修后我们还可以为您长期托管,帮您出租和维护房屋”。

深入交谈后,业主一般会对以下3点信息非常感兴趣:

①不收取管理服务费

②装修收费也是市场价

③可以返租

我们在陪着业主实施装修方案的时候,接触过两家类似的房屋托管公司,得知他们的收费标准和服务范围如下:

收费标准:①复式公寓装修费1000-1300/㎡(按照实际装修面积计算,全隔层和半隔层收费不同),含卫浴。②平层公寓装修费800-1000元/㎡,含卫浴。

服务范围:①全屋整体装修,含卫浴,不含家具家电(床、柜、桌椅、电视、空调、热水器等需要自配才能达到出租条件)。②装修后,合约期间的托管出租,和房屋维护服务。③合约期间(2年起签)的“返租”。

第③点应该是绝大多数投资者最感兴趣的,我们了解到,托管公司对于loft公寓进行的返租是按照2500-3000/月的标准来返还给业主的,半隔层2500(有的给2700),全隔层的给3000。

如果用成本/收益比的算式测算回报率,我们已经知道了以下参数:

①购房成本,设600000元

②装修成本,设1000元/㎡,除却公摊加上隔层,一间建筑面积50㎡的公寓拥有上下两层共计60㎡的实用面积,则装修成本为60000元。

③家具家电购置成本,设20000元。

④租金2700/月,一年即32400。

回报率:④/(①+②+③)≈4.8%/年

回报率可以说中规中矩,而可以省却极大的时间成本和认知成本,这样的“服务外包”怕是没有几个业主可以拒绝,尤其是外地业主。

看到这里,你是不是也想起了罗胖在2017年跨年演讲上振奋人心的那一段话:

“在移动互联网时代,我们每一个人都是‘皇上’。我们打开手机,点开美团,珍奇美味应有尽有,而且几乎可以立刻送到你嘴边,这是我们的‘御膳房’;点开滴滴,我们想去哪都有专车接送,这就是我们的‘御马监’;而我们的得到,就是各位的‘翰林院’。”

按照这个逻辑,那么“房屋管家”是不是就是我们的“楼佃务”(“楼”指房子,“佃”指地皮,“务”顾名思义了)了?

在我听着“管家”公司的人描绘市场蓝图的时候,我脑海中也曾经浮现过这样的憧憬:

在未来的房地产投资赛道,出现了这样的一群业主,他们只求超越通胀,跑赢银行理财;从交钱买房那一刻起,就对房屋事务“撒手不管”;交付以后,就等着房屋管家按月打上回报率不算难看的租金到账上;实现了绝对意义上的“躺盈”;他们手头上的几间公寓,就是他们全家人的一切开销来源。

“在2019-2020这两年,整个五象新区还将会有约20000套公寓房源交付,我们的市场非常大,而竞争压力却并不大。”

蓝海战场,市场上升期,服务中高端消费群,用户抗性低;一切的一切溢美之词都不足以形容我们目前所听到的这个共赢产业;而目前为止,我们的分析都指向一个房地产投资的理想国度,一个可以绝对实现投资者“躺挣”的操作模式。

然鹅,我们似乎忽略了些什么,好像是有哪里不太对。

嗯,装修市场价,维护他们做,不收服务费,空置风险他们担,返租他们给,那么,他们怎么挣钱?


我想你息你想我本

作为本号的忠实读者,你们一定多少有接触过返租类型的投资品,比如带长期租约的商场铺(过去很火),比如长期托管的酒店式公寓(现在很火)。

此类物业,投资者在购买时,一般会连带购房合同签一份“委托管理协议”或者叫做“委托经营协议”。“协议”当中一般会规定“返租”期限是多少年,每年的返租回报率是多少,租金的返还方式(季度、半年、年);甚至有的还会有“回购条款”,承诺若干年后,可以照价回购。

这些大包大揽的条款,如果佐以较高的回报率(比如年化8%以上),一般是看得“准业主”(一般售售自把“协议”拿到你面前后,都会改口叫你这个)“垂涎欲滴”的。

在一个个大得唬人的招牌,和有模有样的噱头面前,加之销售人员的话语引导,个中很难有头脑性情的人,在这种时候,还会记得去注意这些“条款”的“履约主体”是谁。

也就是,你是在跟谁签这份协议,是房企么?当然不是。

通常,你在这份“协议”上看到的公司主体会是另一家资管公司或者托管公司,而售售会告诉你,这是房企的子公司,于是你在通过“天眼查”或者“启信宝”等大众查询工具查询到其的确有出资关系后,就放心签下了这份协议。

你憧憬着在未来10年、20年里,每年有平均7.5%的回报率,每月有大概4000元的租金打到账上,在这个快速迭代的时代里,占有了一份长期稳定的“期权”,足以是自己不至于生活成忧。


然鹅,或许在2年之内,你就会经历怀疑、查证,与维权,和维权失败。


这种看似“利国利民”的操作模式,到底是哪里存在问题呢?


一、法盲

首先,你通过“天眼查”和“启信宝”查询到的出自关系,是确有其事,但你往往看不到母公司,也就是房企的出资比例;比如,一个30%的出资比例,意味着,在这家“子公司”出现“经营不善”等破产、拆分状态时,母公司依法只需要承担起其30%的负债。

假如按照合约你可以领到4000元/月的月租,那么在合约期间子公司“跑路”、“倒闭”,你就只能领到1200/月的租金了。当然,这是要在走完法律程序之后,母公司才会履约,一般嘛......两年是没跑的。

所以,“回购”也是不会履约的,因为“回购”这一事实还未发生,并没有产生公司的负债,母公司选择“拒绝履约”也是合法的。

在我国现行的《公司法》中,一家企业在存续期间所签署的合约,在破产事实发生后,是可以因“没有履约能力”而“作废”的。也就是说,不管这份合约当中有多么诱人的条款,只要在合约生效期间该公司破产,乙方就没有理由要求公司负责人继续履约。

在这样的法律前置条件下,制造了我国非常多起“返租”物业的纠纷案件,往往法院会“依法办理”和“酌情赔付”各打五十大板。

(广西本土就有几个比较出名的案例,项目名称不表,怕惹麻烦)

而这还是在存在出资关系的案例当中,我们知道,市面上此类项目,大多仍然是走着“皮包公司”的野路子;野蛮割韭菜,不认可的客户直接下一个,中国人多,总有傻子乐意上套。


二、起心动念

假如一家房企想要将返租和托管的活揽到自己名下,法律上是否可行?这要看营业执照上的经营范围;有的房企在注册之初就归纳了该项经营范围,有的没有。但增加经营范围,我们也咨询过相关的商务服务公司,加一个经营范围,耗时不过一个月,耗资不过1000元。

纵使不愿意加上经营范围,也可以在成立子公司时,99%注资;这样一来,即使实际经营托管业务的子公司即使破产,母公司也会承接其99%的债务。

所以,无论是从法律还是技术层面,假如一家房企想要规规矩矩的履约,都是轻易可以办到的。

技术和法律没有问题,那么,就是起心动念有问题。

同样的,我们来从数字层面透析以下这种“返租”套路。

首先,你在购买返租物业是,一般会面临两种“返租模式”的选择。①一次性抵扣前X年租金②不抵扣租金,全部按月收租。

①模式中,这个“变量X”一定是2年以上,而合约当中规定,签订正式合同的单价是抵扣完前2年租金后的实际成交单价,换言之,从第3年开始,回报率点数是按照实际成交单价来计算的,实际上是没有口头承诺的“7%、8%”那么高的。

例:返租期10年,前2年每年6%,后8年每年8%;一次性抵扣前2年租金,则相当于房款打了个“88折”,那么这个8%的租金回报率,同样要打“88折”即,实际上后8年是按照8%*0.88=7.04%的回报率计租。

而在实际操作当中,这个“变量X”往往是更多的年份,3年、5年我们也是见过的,总之拉的时间越长对日后甲方的“合法违约”就越为有利。

而如果你自以为聪明的选择②模式,你只不过是高出备案价12%来买了这套物业而已,房企用你多给的这12%来分月打回给你,等于是免息用了你的钱两年。

无论怎么选,你都要面临巨大风险。

其次,纵使甲方没有给你①和②,也会变着法子多收你一笔钱,以对冲前期的返租经营风险。而这笔钱,一般会以“巨额装修费”的形式出现。

比如我们所见过南宁近两年来比较出名的两个写字楼酒店式公寓,一个在北湖,一个在五象大道,都是以收取巨额装修费的形式来操盘;我们看了合同,金额幅度一般在2700元/㎡上下,而成本可能也就800元/㎡。

装修公司变“房管”,“返租”套路你可知?  行业动态  第4张

(成都市某“返租”项目的天价装修合同

按照一间50㎡的公寓,装修费就得135000元,这笔不能贷款不能分期的钱一次性打给了甲方。那么如果按照7%的前期回报率计算,设合约单价为9000/㎡,加上装修费为11700/㎡,整套公寓的购置成本为585000元。

7%/年,即40950元/年的租金收益。也就是说,这135000元要分3年,投资者才能够全部拿回来完。而这3年,就是甲方“运筹帷幄”的有利时期。

明白了么?这是典型的“我想你息你想我本”,甲方无论怎么玩,都是只挣不赔。

可这跟我们今天要说的装修返租套路有什么关系呢?

有,思路是一样的,只不过换了个场景。


他们这是在卖“装修”


在实际走访“房屋托管”公司,获悉其与客户所签订的托管合同时,其中有一条“违约责任”格外耀眼。

“甲方单方面违约需赔付一方1个月的房租作为违约金”(有的公司比较“大方”,3个月)。

我们不知道有多少客户会一条一条逐字逐句的将一份委托管理合约通篇看完;也不知道有多少看完的客户会对此项条款有所遐想。

在没有获悉行业内幕之前,我们也做过大胆的假设。即,这些房屋托管公司就是假“托管”之名,行“装修”之实而已。

他们先把装修单子签下来,然后再通过赔付少量月租的形式来摆脱托管业务。实际上,他们这就是在卖装修。

我们来计算一下一间实用面积为60㎡的公寓,整体的硬装成本大概有多少?

①水电10000元充裕

②仿木地砖40元/块,铺一平方米需要4块,即160元/㎡,除却5㎡卫浴,总8800元。

③卫生间砖、卫浴、隔断总计10000元。

④钢混隔层400元/㎡,各层面积25㎡,则10000元。

⑤木梯、墙漆、杂费保底8000元

总计46800元的装修成本,如果这么细算下来,看来“市场价”的用词也有点欠考虑了。而多出来的万把块,或许“托管公司”也并没有中饱私囊,还记得有“返租协议”么?

合约中规定除却“3个月装修期”和“2个月招租期”后的2年为履约期,期间按照2700/月返租,如果是这样,多出来的钱付3个月的返租和1个月的违约金是足够的。

也就是说,这个“合约”对于业主最好的结果就是,在1年之后能够把自己多付的钱给拿回来,同时,把房子装修好了家具家电配置好了,然后到楼下的二手房门店去挂盘招租。

“房屋托管公司”(实际上是装修公司)先收取业主的装修费,并对业主的毛坯房进行全屋装修。

在3个月的装修期和2个月的招租期过了以后,司机违约,赔付业主1-3个月的违约金,返租合同作废。

在这个交易过程中,业主付出了装修费,得到了一间已经达到了出租条件的房源,并自行将其出租。

而随后我们接到来自富雅某些业主的爆料当中,也印证了我们的设想。有的业主在收租几个月之后,收了房;有的业主则是还没等拿到第一笔租金,就去收了房。

而在咨询过律师后,得知在租赁合约中,一方以赔付小于等于3个月租金作为违约金而终止合约的行为,也是合法和公认的(租过房子的人应该深有体会)。

那么在这份“委托管理协议”当中,实际上甲方即“房屋托管公司”(即装修公司)实际上是承租了业主的房源,转而租给实际租客,自己充当的是一个“二房东”的角色,如此一来,这份“协议”就变得没有一点破绽了。

你明白了么?上文当中从业者激情澎湃的跟我们阐述的“市场”,和我们所以为的那个“市场”,其实并不是同一个“市场”。前者,他们指的是20000套房源的“装修市场”;而我们误以为那是20000套房源的“托管市场”。我们误会了。

你,做二手房的那个,看到这里,你是不是松了一口气?感觉这些“房屋托管公司”并没有跟自己在“抢生意”?这口气可以暂时松着。

为什么是暂时,因为同样是在富雅,我们发现了托管行业的“良币”;这家公司务实,即挣业主的装修,又挣业主的租金溢价;既能匹配装修资源,又可以匹配租客资源,他们踏实做着装修,和房屋托管的生意,哪一手都没放下。

试想一下如果此时有资本介入这家公司,那些“劣币”是不是都没活路了?同场竞技,你能提供的切实服务比别人更多,收费却不比别人高,你当然就能活得比别人好。

这家公司姓甚名谁,本号暂时不表;希望他们越做越好,不要急功近利,偏离了行业正道。


忠告


诚如所述,2019-2020这两年,五象新区将会迎来小户型的交付潮;借机兴风作浪之人有之,觊觎商机踏实做事的人亦有之;关键在于我们如何去“带眼识人”。

首先,还是那句话“签合同前看条款”。跟你买保险是一样的,“免责条款”(既“哪些情况不赔偿”)越少,病种、意外覆盖范围越广,“关爱条约”(既“酌情赔付”的情况)越多,治疗手段的限制越少,则对于投保人来说赔付的概率越高,而对于保险公司来说,风险越高。反之,则保险公司风险越低,而投保人风险越高,赔付概率越小,这是零和博弈。

在“房屋托管”场景当中,作为业主你要看好,装修的用材有没有在合约中明确给出;违约条款是否苛刻(陪1个月和陪3个月还是很大差别的)等。

其次,学会替对方算账。因为替对方算账,有助于我们自己明辨这个盘面到底是不是一个套。如果按照对方给出的信息,你无论如何也算不出对方的利润,那么这时候就要小心了。因为做企业不是做慈善,卖力又赔本他图啥?

最后,提醒各位警惕一切形式的“售后返租”。我们常见的返租物业有几种:①写字楼②格子铺③酒店式公寓

①写字楼,这类物业的“售后返租”根据产品和位置不同,也有“良劣”之分,有的的确如上文所述,是“我想你息你想我本”的勾当。但如东盟商务区的个别写字楼,就是真正有REITs介入,并有专业资管公司统一运营的。通过房企补贴+实际租金收益的形式,来实现对投资者的售后返租,这是真实可行的。只不过,要投资到这样档位的写字楼,或许没有百把万也是进不了场的。所以那还是有钱人的游戏,普通人就只有去贪“劣币”的小便宜然后等着被收割的份?

②格子铺,包括大型卖场铺,和农贸市场、专业市场的摊位。这可能是活跃于三产市场,我们最常见的“售后返租”类型。没有房企资金实力和运营经验做背书,加之建筑物的不合法性,这里就自行联想吧。

③酒店式公寓,这将会是南宁未来2-5年集中维权的“售后返租”物业。根据在邕4年的商业地产项目观察经验,这里面也是“良劣混杂”。有的交付之后的确兑现了合同上的酒店,并且三四年下来仍然运营良好(比如快环上的某某汇);有的则是交付之日“见光死”,原本的大牌酒店换了个“山寨”,不到两年就“断供”了。遇到此类产品,你要问自己三个问题:①这个地段便捷酒店一晚上房租多少钱?②这个地段一个套房一个月有几天空置?③甲方承诺的返租,跟除却空置期后的实际所得差距有多少?算明白这三个问题,再去看合同细则。慎之慎之。


地段核心,独立性强,管理过硬的商业地产,是不愁租的;投资者不必去一味青睐甲方承诺长期返租的地产项目,“我想你息你想我本”是其次,关键是,在合约期内,有纠纷,你还不能拿到房屋的使用权自行处理;租拿不到,用也不能用,因为存在纠纷,也卖不出去,这套资产对于你来说就是一个“拖油瓶”。

一套物业出租的途径非常多,可以自行发布朋友圈、贴吧、论坛、或者门户网站的网络信息;也可以委托附近的二手房门店帮忙招租;还可以放在一些旅居平台上作为日租民宿或者便捷酒店;这些操作的经济成本都是非常低的,甚至可以说是没有成本。实在不济,还可以自己用来做工作室或者自住。

出租并没有你想象当中那么困难。

其实一套房子就好像一个孩子,你买下它的那一刻,就像是受精卵;交房的那一刻就好像出生;装修的时候就好像年方18学成归来;出租的那一刻就如接到了大公司的offer;转眼一看,它已经可以为你聚财生金了。关键是,在这之前,它的成长你有没有全部参与呢?



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